وام مسکن خانه اولی‌ها درگیر چالش‌های جدی

صندوق پس‌انداز مسکن یکم یکی از روش‌هایی است که می‌تواند برای خریداران انگیزه ایجاد و به‌عنوان یک کاتالیزور عمل کند. اما در طی سال‌های اخیر این وام به‌واسطه دو دلیل نرخ سود بالا و نرخ سپرده‌گذاری با استقبال بالایی روبرو نشد. حال در ادامه روند کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن یکم، سه‌شنبه ۴ اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۷ شورای پول و اعتبار، نرخ سود وام خانه اولی‌ها در بافت فرسوده را به ۶ و در سایر مناطق به ۸ درصد رساند. حال مسئولان معتقدند با این روند کاهشی این وام برای بخش تقاضا جذابیت پیدا کند.

دوره بازپرداخت کوتاه مدت چالش وام خانه اولی ها

در این راستا یکی کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه قبل از نرخ سود بانکی این وام درگیر مشکل مهم‌تری است گفت: در حال حاضر مشکل اصلی صندوق پس‌انداز مسکن یکم این است که متقاضی باید 80 تا 85 درصد از قیمت خرید یک‌خانه را داشته باشد و برای 20 تا 15 درصد باقیمانده از صندوق پس‌انداز مسکن یکم استفاده کند درحالی‌که در سایر کشورها 80 تا 85 درصد هزینه خرید یک‌خانه در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد

منصور غیبی بابیان مطلب فوق افزود: با توجه به اینکه تسهیلات بانکی در ایران تنها حدود 15 درصد از هزینه خرید یک‌خانه را پوشش می‌دهد، امکان بهره‌گیری از این تسهیلات دولتی برای تمام متقاضیان امکان‌پذیر نیست.

وی در خصوص مشکل دو نیز گفت: دومین مشکل صندوق پس‌انداز مسکن یکم این است که باوجود کاهش نرخ سود چندباره توسط دولت اما همچنان بالاست و دوره بازپرداخت آن‌هم کوتاه است که این خطاها موجب می‌شود که استقبال چندانی از این صندوق نشود.

وی بابیان اینکه این مشکلات موجب شده است که عملکرد صندوق پس‌انداز مسکن یکم نتواند چندان قابل‌توجه نباشد گفت: تا زمانی که این مسائل حل نشود شاهد بهبود در عملکرد این صندوق نخواهیم بود.

غیبی در ادامه خاطرنشان کرد: صندوق پس‌انداز مسکن یکم در حال حاضر ‌معمول‌ترین روش برای خانه‌دار شدن متقاضیان محسوب می‌شود و آن‌ها چاره‌ای جز بهره‌گیری از این سیستم ندارند بر همین اساس صف متقاضیان دریافت این تسهیلات طولانی شده است.

واحد های کوچک دستاورد وام صندوق یکم

این کارشناس اقتصاد مسکن همچنین با اشاره به یک نکته مهم در خصوص وام خانه اولی ها خاطرنشان کرد: در حال حاضر اغلب متقاضیان صندوق پس‌انداز مسکن یکم به دنبال واحدهای کوچک متراژ هستند و با توجه به انباشت تقاضا (عدم تعادل میان خروجی و ورودی) در این صندوق همچنین کاهش تولید در سال‌های گذشته موجب رشد هیجان و افزایش قیمت مسکن می‌شود. درصورتی‌که عملکرد این صندوق از سوی دولت به‌درستی مدیریت نشود، می‌تواند موجب انباشت تقاضا و رشد قیمت مسکن شود.

وی در خصوص نکته فرعی این وام‌ها نیز خاطرنشان کرد: نکته فرعی و مهم این موضوع پرداختن به مکانیزم عمل اعطای وام مصوب از سوی بانک‌های مسکن است که بحث ارائه ضامن و انهم از نوع کارمند دولتی است که محدودیت‌ها و مشکلاتی برای متقاضیان اخذ وام مسکن ایجاد کرده است.

غیبی در خصوص مبحث استعلامات تسهیلات و چک‌های برگشتی متقاضیان مورد بعدی این تسهیلات است. خاطرنشان کرد:

در مواردی مشاهده‌شده است که با یکی دو چک برگشتی و درمجموع مثلاً 10 الی 15 میلیون مبلغ کل چک‌های برگشتی، متقاضی مجبور به انصراف از اخذ وام و یا در شرایطی مجبور به بنام کردن ملک مورد خرید به نام شخص ثالث می‌کند؛ که تبعات آن گریبان گیر متقاضی و صاحب اصلی ملک یعنی خریدار می‌شود.

چک‌های برگشتی دامن متقاضیان را آلوده کرده است

وی گفت: پیشنهاد این است که در چنین مواردی بانک مرکزی صرفاً و فقط در اعطای وام خرید مسکن و پس از استعلام چک‌های برگشتی که این روزها هم گریبان اقتصاد کشور و مردم ذینفع آن را گرفته است، یک سقف ریالی تعین نماید که مثلاً مجموع چک‌های برگشتی به نسبت ارزش ملک مورد معامله که در رهن بانک قرار می‌گیرد مثلاً از 20 میلیون تومان تجاوز نکند و از زمان برگشت چک‌ها سه سالی گذشته باشد؛ و یا راهکاری شبیه به این‌که موجب تسهیل شرایط دریافت وام مسکن گردد.

غیبی همچنین گفت: مسئولان به دنبال این هستند که متقاضیان دریافت وام از صندوق پس‌انداز مسکن یکم را افزایش دهند و سپس این متقاضیان را به مرحله‌ انتظار برای دریافت وام می‌رسانند اینکه در زمان سررسید زمان پرداخت وام، بانک مسکن اعلام کند که با محدودیت منابع مالی مواجه است یا شرایط دریافت وام مسکن را سخت و دشوارتر کند، به‌هیچ‌عنوان صحیح و کارشناسانه نیست.

اخذ وام مسکن، خوان هفتم دهه شصتی‌ها

در ادامه همین گزارش یک کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه سیاست مسکن دولت تدبیر و امید از ابتدای سال ۱۳۹۲ بر مبنای کاهش رشد افسارگسیخته قیمت مسکن بوده است گفت: بر اساس آخرین آماری که وزیر راه و شهرسازی ارائه کرده تاکنون حدود ۴۰۰ هزار نفر در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت‌نام کرده‌اند. این آمار هرساله با کاهش نرخ سود، روند رشد بیشتری به خود گرفته است.

ایمان رفیعی بابیان مطلب فوق افزود: بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که وام خانه اولی‌ها با توجه به شرایط تعدیل‌شده آن اثر مثبتی بر بازار مسکن خواهد گذاشت. به‌طور مثال هم‌اکنون ۹ درصد معاملات مسکن شهر تهران از طرف متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن یکم انجام می‌شود.

وی بابیان اینکه بانک مسکن به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین متولیان تأمین مالی برای سازندگان و خریداران مسکن در شرایط متلاطم اقتصاد کشور، توانسته تا حد زیادی خدمات خود را با نیاز خریداران منطبق کند. گفت: در حال حاضر این مقدار وام به‌غیراز کلان‌شهرها و مخصوصاً پایتخت، میزان وام خرید، میزان قابل‌توجهی از هزینه خرید را پوشش می‌دهد.

ایمان رفیعی بابیان مطلب فوق افزود: اما برای سازندگان مبالغ وام ساخت در غالب طرح‌های مختلف زیاد قابل‌توجه نیست و نسبت به سال‌های گذشته تغییر قابل‌توجهی نکرده است.

این کارشناس ساخت‌وساز گفت: قصه قیمت ملک و مبلغ وام، داستان تکراری هرساله است که علیرغم افزایش مبلغ وام توان مقابله با افزایش قیمت ملک را ندارد. با بررسی روند افزایش قیمت هر مترمربع ساختمان در مقابل نرخ افزایش مبلغ وام به‌خوبی کاهش قدرت خرید با وام مشخص می‌شود.

وی بابیان اینکه یکی از مشکلات اخذ وام خرید بخصوص برای جوانان و خانه اولی‌ها سپرده‌گذاری اولیه برای کسب امتیاز لازم است. خاطرنشان کرد: متناسب با افزایش قیمت وام میزان سپرده‌گذاری هم افزایش داشته که به‌نوبه خود با توجه به کاهش سطح درآمد عمومی جامعه بخصوص در قشر جوان، باعث کاهش توان متقاضیان این وام‌ها شده است.

این کارشناس ساخت وساز در ادامه اظهار داشت: برای کاهش آسیب ناشی از کاهش توان خریداران می‌بایست به دو طرف این معادله توجه کرد. طرف اول هزینه تمام‌شده هر مترمربع بناست که تابع شرایط عمومی اقتصاد و معلول عوامل بسیار زیادی است که کنترل و تثبیت آن با توجه به تورم سالانه و وضعیت اقتصاد تقریباً غیرممکن است.

رفیعی افزود: طرف دیگر خریداران کم‌توانی هستند که هم قابل‌شناسایی و هم دسته‌بندی هستند. البته دولت سعی کرده با کاهش نرخ بهره برای بازپرداخت این وام‌ها تا حدی شرایط را برای وام‌گیرندگان تسهیل کند اما قطعاً بانک‌ها بدون کمک سایر نهادها و روش‌های تسهیل‌کننده بعید به نظر می‌رسد بتوان افراد بازمانده از این تسهیلات و کم‌درآمد را بهره‌مند کرد.

این کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه استفاده از روش‌هایی همچون کمک دولت به افراد نیازمند حمایت‌های خاص است اظهار داشت: افراد تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی در غالب سپرده‌گذاری و یا استفاده از امتیاز وجوه دولتی سپرده‌شده و در گردش دولت نزد بانک‌ها و انتقال آن‌ها به افراد نیازمند می‌توانند از وام بهره ببرند.

رفیعی در ادامه گفت: انتقال حساب سپرده و در گردش سازمان‌های حمایتی مانند بهزیستی و کمیته امداد به بانک‌های عامل و استفاده از امتیاز این سپرده‌ها راهکاری است که به‌صورت کامل مورد مغفول قرارگرفته است

وی در ادامه بابیان اینکه ایجاد حساب‌های حمایتی در بانک‌های عامل و تشویق خیرین و فعالان اجتماعی به سپرده‌گذاری در این حساب‌ها و استفاده از امتیاز حساب‌ها برای افراد نیازمند نیز راهکار جدی برای توانمندسازی اقشار کم‌درآمد است خاطرنشان کرد: به‌هرحال اگر این راهکارها عملیاتی نشود اقشار کم‌درآمد هیچ‌گاه نمی‌توانند از وام‌ها بهره‌مند شوند

این فعال ساختمانی در ادامه گفت: همچنین با توجه به ابزارهای قانونی در اختیار خود می‌تواند نسبت به تنظیم قوانین معافیتی و تخفیفی برای متقاضیان دریافت وام ساخت که در گروه افراد تحت حمایت هستند اقدام کند. اقداماتی از قبیل تخفیف در صدور جواز و انشعابات، تراکم و صدور پایان کار که میزان قابل‌توجهی از سهم آورده متقاضیان را کم خواهد کرد.

رفیعی درنهایت گفت: بدون شک دولت با استفاده از ابزارهای مستقیم و غیرمستقیم با کمک بخش غیردولتی و با توجه به تعداد قابل‌توجه خانه‌های خالی می‌تواند سهم بسزایی در کمک به خانه‌دار شدن خانه اولی‌ها بکند. جوانان دهه 60 که پس از پشت سر گذاشتن خوان‌های جنگ، مدرسه، دانشگاه، شغل و درآمد و ازدواج، حالا به خوان هفتم رسیده‌اند.

نویسنده: شهلا روشنی